QUESTIONS ET RÉPONSES À PROPOS DE LA RÉVISION DE LA LEX KOLLER

Réponse à la consultation au sujet du projet de révision de la Lex Koller du 29 mars 2017

De quoi s’agit-il?

Le 10 mars 2017, le Conseil fédéral a ouvert la procédure de consultation relative à la révision de la Lex Koller. Celle-ci met en discussion un renforcement significatif de la Lex Koller. Les éléments que contient ce projet sont inacceptables et renferment des propositions inappropriées. La révision de la Lex Koller annoncée comme une «modernisation» constitue en réalité un retour en arrière insensé. Il s’agirait en effet d’annuler les modifications introduites il y a seulement quelques années.

Le projet reprend des éléments clés des motions 13.3975 et 13.3976 de la conseillère nationale Jacqueline Badran rejetées par le Parlement: depuis 1997, les immeubles utilisés à des fins commerciales ou professionnelles sont exclus du champ d’application de la Lex Koller. Les personnes à l’étranger pouvaient, jusqu’à présent, acquérir des immeubles d’exploitation en Suisse. Cette modification avait pour objectif, dans le cadre du programme dit d’investissement portant sur des mesures de politique conjoncturelle, de permettre aux investisseurs étrangers de créer de nouvelles entreprises de production et de services, et d’acquérir les biens fonciers utilisés dans ce but.

Depuis le 1er avril 2005, les investisseurs étrangers peuvent acquérir des actions de sociétés immobilières suisses cotées en bourse, y compris lorsqu’elles détiennent des immeubles d’habitation. L’acquisition de parts d’un fonds immobilier était déjà exclue de la Lex Koller auparavant, dans la mesure où les titres de participation étaient régulièrement négociés. La prise de participation des actionnaires étrangers est limitée à 33 ⅓ % des droits de vote de la société visée.

Il est intéressant de relever que le Conseil fédéral s’est exprimé, le 28 mai 2003, au sujet de l’acquisition de parts de sociétés immobilières dans son «Message relatif à une révision de la loi fédérale sur l’acquisition de terrains par des personnes à l’étranger»: Il s’agit d’ «une ouverture minime et contrôlée du marché de l’immobilier d’habitation ne contournant pas le sens et le but de la loi […].» (BBI 2003 4358)

Les motions 13.3975 «Les immeubles destinés à une activité commerciale ou professionnelle doivent être soumis de nouveau à la Lex Koller» et 13.3976 «Acquisition de parts dans des fonds immobiliers ou des sociétés immobilières cotées en bourse. Abolir le privilège accordé aux personnes de l’étranger par la Lex Koller» visent à supprimer ces deux dérogations.

Ne pas affaiblir (plus encore) la compétitivité

La Suisse se démarque traditionnellement par une forte compétitivité, une densité de réglementation relativement faible et son ouverture. Ce modèle a fait ses preuves par le passé. Il a assuré la bonne santé économique de la Suisse par rapport au reste du monde. Il est essentiel de rester attaché à ces valeurs, qui ne doivent pas être affaiblies par des tendances protectionnistes. 

Garantir la sécurité juridique

L’abrogation de dispositions dérogatoires en partie récentes affaiblit le critère de la «sécurité juridique». 

Assurer l’accès au marché

L’accès des investisseurs étrangers au marché suisse ne doit pas être volontairement rendu plus difficile. 

Eviter les dommages pour les caisses de pension et les assurances suisses

Les assurances et les caisses de pension suisses et, ainsi, les assurés suisses seraient les premières victimes d’un durcissement, parce que leurs avoirs sont investis dans des fonds et des sociétés immobilières par le biais des caisses de pension. Les deux motions portent donc atteinte à ceux qu’elles prétendent protéger.

Une formation des prix majoritairement interne

La majeure partie des acheteurs d’habitations et d’immeubles d’exploitation sont suisses. Les caisses de pension et les assurances suisses sont au premier plan dans ce contexte. Elles subissent une pression à l’investissement, notamment en raison du faible niveau des taux d’intérêt et des directives de placement. Les étrangers ne sont qu’exceptionnellement des acheteurs. La plupart des sociétés immobilières, qui regroupent toutes des investisseurs suisses et étrangers, ont appliqué, ces dernières années, une discipline plus stricte des prix et ont acquis peu de biens. 

IMMEUBLES DESTINÉS À UNE ACTIVITÉ COMMERCIALE OU PROFESSIONNELLE - OPPORTUNITÉ D’INVESTISSEMENT IMPORTANTE

L’évolution des prix dépend avant tout de facteurs internes (demande par rapport au parc immobilier), mais pas de la nationalité, ni du siège ou du lieu de résidence des investisseurs.

Les terrains acquis à des fins d’exploitation sont utilisés comme tels même par les étrangers (jurisprudence du Tribunal fédéral: le changement d’affectation n’autorise pas la «conversion» en bien d’habitation).

Ces dernières années, hormis quelques investissements à Genève et à Zurich, les investisseurs étrangers ont principalement investi dans des projets touristiques et hôteliers (p. ex. au Bürgenstock, à Andermatt et à Engelberg). Ils ont ainsi créé de la valeur et de l’emploi. Il est intéressant de noter que la conseillère nationale Jacqueline Badran revendique une dérogation pour l’hôtellerie.

Les biens d’exploitation suisses d’entreprises actives au niveau international devraient être cédés à des investisseurs suisses, c’est-à-dire que ces entreprises ne pourraient plus acquérir de nouveaux biens. La cession des biens d’exploitation impliquerait, pour la majorité des sociétés à vocation internationale, une modification du modèle d’affaires ainsi qu’une dépendance non souhaitée et imposée envers un bailleur extérieur au groupe. De nombreuses entreprises investissent actuellement dans des équipements de production techniques spécifiques, ce qui ne serait pas judicieux, ni possible sans en détenir la propriété immobilière. Cela pourrait avoir des répercussions sur le choix du siège des entreprises.

FONDS IMMOBILIERS ET SOCIÉTÉS IMMOBILIÈRES COTÉES EN BOURSE

Le libre accès de tous les investisseurs aux marchés des capitaux est crucial pour l’attractivité et la réputation d’un marché des capitaux et d’une place boursière. Des véhicules d’investissement similaires constituent un autre objectif souhaitable. Si la Suisse décidait d’exclure les investisseurs étrangers, nous nous écarterions gravement de la pratique internationale et la réputation du marché des capitaux, et de la place boursière suisses en pâtirait fortement.

La participation des investisseurs étrangers dans les sociétés et fonds suisses cotés est certes très variable, mais elle est en moyenne inférieure à 20 %.

 

 

RÉPONSES AUX DÉCLARATIONS DE LA CONSEILLÈRE NATIONALE JACQUELINE BADRAN

Selon Mme Badran: «Le bénéfice de l’abrogation de la Lex Koller pour les immeubles destinés à une activité commerciale ou professionnelle est d’ailleurs loin d’être établi, le capital n’étant pas un facteur limitatif clé pour l’accès au marché de l’immobilier.»

Réponse d’Allianz: Les investisseurs étrangers représentent un élargissement et un soutien important et judicieux. Le capital n’est effectivement pas le facteur-clé à la Bahnhofstrasse à Zurich ou à la Rue du Rhône à Genève, mais on y trouve peu d’investisseurs étrangers. Ceux-ci investissent souvent dans des sites où le capital-risque représente effectivement un facteur-clé (à l’instar des projets touristiques à Andermatt, au Bürgenstock et à Engelberg). L’exclusion des investisseurs étrangers est une stratégie de court-terme, et représente une mesure protectionniste inutile et préjudiciable à la place boursière suisse.

 

Selon Mme Badran: «Cette réglementation ne respecte ni la lettre, ni l’esprit de la Lex Koller. L’objectif de cette loi, en effet, est que la rente foncière (gains procurés par la propriété du sol ou d’un bien foncier) reste en principe à l’intérieur du pays et, dans l’idéal, soit réinvestie, mais en aucun cas qu’elle ne parte ailleurs.»

Réponse d’Allianz: Un investisseur étranger n’acquiert pas de biens fonciers en Suisse en investissant dans un fonds ou dans une société cotée en bourse. Il ne fait que participer au financement du bien. A aucun moment il n’a un quelconque droit sur le bien foncier ou le sol.

Les sociétés cotées en bourse dominées par des personnes à l’étranger ne peuvent pas acquérir de biens d’habitation en Suisse (art. 6 de la Lex Koller).

Les directions de fonds dépendent des autorités de surveillance suisses et sont domiciliées en Suisse.

 

Selon Mme Badran: «En effet, les sociétés immobilières cotées en bourse et les fonds immobiliers imposent une vive concurrence aux caisses de pension, aux particuliers et aux coopératives d’habitation suisses, qui réalisent des investissements directs, et exercent en outre une pression à la hausse sur les prix de l’immobilier.»

Réponse d’Allianz: Les entreprises immobilières et les sociétés de fonds doivent dégager des rendements supérieurs à ceux des caisses de pension. Elles ne représentent pas tant une concurrence qu’un complément sur le marché. A l’inverse des caisses de pension, les sociétés immobilières et de fonds jouent en outre un rôle important dans le développement immobilier.

 

Selon Mme Badran: «En outre, la Lex Koller lie à juste titre l’acquisition d’immeubles d’habitation à l’existence d’un siège fiscal en Suisse, car la valeur des immeubles dépend également des infrastructures réalisées par les pouvoirs publics, et donc financées par l’impôt.»

Réponse d’Allianz: Les biens immobiliers situés en Suisse sont imposés en Suisse, que ce soit d’après la valeur des terrains ou le revenu qui en est tiré, quel que soit le siège ou le lieu de résidence du propriétaire.

A télécharger

 

«La mise en œuvre des demandes de la consultation] «serait non seulement un acte protectionniste qui ressemble plus à l’image de Donald Trump qu’à celle de la Suisse, mais irait aussi à l’encontre de la logique économique, ainsi que des objectifs des initiatrices. Avec cette étape, Madame Badran (PS) et Madame Sommaruga (conseillère fédérale) souhaitent mettre un terme à «l’effet de hausse des prix» dû à l'achat d’actions de la part d’investisseurs étrangers dans des biens immobiliers résidentiels et locatifs. [...]De plus, une telle ingérence dans le contexte international serait très inhabituelle et entraînerait d'énormes difficultés dans l’application pratique. Une «modernisation» de la «Lex Koller» telle que le Conseil fédéral souhaite la mettre en discussion n’apporterait aucun avantage et renverrait la place financière suisse à l’âge de pierre.»

(NZZ, le 11 mars 2017)

 

«Outre les nombreuses questions de mise en œuvre qui demeurent, […] il est d’ores et déjà évident que cette décision serait très préjudiciable à la place financière suisse. Elle subirait rancœur et moquerie d’une part et une forte pression à la vente des placements immobiliers cotés de l’autre.»

(NZZ, 10 mars 2014)

 

Après la votation sur l’initiative contre l’immigration de masse, l’exclusion des investisseurs étrangers confirmerait la tendance au repli de la Suisse. La réputation du marché des capitaux et de la place boursière suisses mais aussi l’économie suisse dans son ensemble en pâtiraient.

(NZZ, 22. mars 2014)