EDITORIAL

Madame, Monsieur, chères et chers collègues,

Etes-vous déjà membre de l’«Alliance Lex Koller: pour une loi moderne»? Nous serions heureux de vous compter parmi les opposants au renforcement de la Lex Koller en vigueur, aux côtés de l’Association des professionnels de l’immobilier. Dans ce contexte, nous faisons notre possible pour vous livrer des informations et des faits et pour vous expliquer des réalités complexes. En décembre dernier, nous avons accueilli un grand nombre de parlementaires à notre manifestation organisée à l’occasion de la session. En collaboration avec Corrado Rampini, Bär & Karrer, nous vous avons expliqué la Lex Koller, ainsi que les plans du Conseil fédéral pour son renforcement. Nous avons également pris note de toutes les demandes de chiffres détaillés quant à la part d’étrangers et d’investisseurs étrangers sur le marché immobilier helvétique: vous trouverez les données et indications que nous avons portées à l’attention des autorités l‘année passée, répondant à certaines de ces questions. Par ailleurs, les chiffres de 2015 sont désormais connus et permettent de répondre aux 10 principales questions.

Nous ne sommes pourtant pas en mesure d’apporter toutes les réponses: il n’est pas toujours possible de déterminer où des étrangers ont investi, ni où ils ont acquis un terrain.

Le renforcement prévu de la Lex Koller par le Conseil fédéral n’est pas sorti de l’ordre du jour administratif n 2015. Nous attendons toujours l’occasion de pouvoir prendre position dans le cadre d’une réponse à la consultation. La Lex Koller, modernisée il y a peu de temps seulement, a été adaptée aux besoins des investisseurs suisses et étrangers ainsi qu’aux exigences du marché international. Elle est favorable à l’économie suisse et aux locataires, qui peuvent béné cier d’une offre de logements étendue.

Nous vous remercions de votre engagement.


Prof. Dr. Peter Forstmoser
CA PSP Swiss Property SA
Co-président de l‘«Alliance Lex Koller: pour une loi moderne»

 

Dr. Daniel Fässler
Conseiller national et Avocat
Co-présidents de l‘«Alliance Lex Koller: pour une loi moderne»






«ÉCONOMIQUE MAIS UNE GROSSIÈRE ERREUR POUR LE PAYS ...»

En avril 2015, le Conseil fédéral avait annoncé une consultation: les étrangers ne devaient désormais plus pouvoir investir dans des sociétés immobilières suisses cotées en bourse. Par ailleurs, l’acquisition de biens immobiliers à usage commercial devait à nouveau être soumise à un régime d’autorisation. En pratique, ces deux interdictions (xénophobes) toucheraient durement la Suisse.

Nous citons volontiers un extrait de l’étude «L’immobilier de bureau en Suisse – 2016» publiée par Jones Lang LaSalle SA, qui quali e les annonces du Conseil fédéral de manière appropriée:

«Bien que le débat politique autour d’un durcissement de la Lex Koller suggère que le sujet soit brûlant, les investisseurs étrangers ne jouent dans l’environnement de marché actuel qu’un rôle secondaire. De fait, quatre transactions sur cinq se décident au niveau purement national. Les raisons sont avant tout de nature économique. A quelques rares exceptions près, les rendements immobiliers suisses sont les plus bas d’Europe. Le coût élevé du hedging et le niveau élevé de complexité pour la taille du marché achèvent d’ôter l’attrait des placements en Suisse pour les investisseurs étrangers. C’est uniquement dans les segments de niche tels que l’hôtellerie ou l’immobilier spécialisé (p. ex. centres commerciaux, bâtiments industriels, investissements de type «Opportunistic»), auxquels les investisseurs suisses ne prêtent souvent aucun intérêt, que les acheteurs étrangers potentiels apportent au marché la liquidité de base dont il a besoin.»

Que faut-il donc penser de la proposition du Conseil fédéral de bannir les investisseurs étrangers du marché des sociétés immobilières cotées mais, le cas échéant, d’autoriser éventuellement les étrangers à acquérir des hôtels et des biens de l’immobilier spécialisé par des régimes dérogatoires, puisque les Suisses évitent ces investissements? Ces ré exions s’avéreraient bornées et réductrices, notamment dans le contexte des négociations avec l’Union européenne. Selon les prévisions, toutes les sociétés immobilières cotées devraient se décoter pour pouvoir empêcher l’acquisition de leurs actions par des étrangers. Les dommages ne toucheraient pas uniquement le secteur de l’immobilier, mais la population tout entière: les caisses de pension et les assureurs suisses en seraient pour leurs frais, au même titre que les petits actionnaires.

«Un renforcement de la Lex Koller serait motivé, dans le meilleur des cas, par des préoccupations politiques, mais, d’un point de vue économique, ce serait une grossière erreur pour le pays.»
Prof. Dr. Reiner Eichenberger


Les investisseurs étrangers apportent aux segments de niche la liquidité dont ils ont besoin.






CHIFFRES ET FAITS: DIX RÉPONSES À DES QUESTIONS FRÉQUENTES

Des chiffres qui indiquent combien les projets du Conseil fédéral sont peu judicieux sont disponibles dans les rapports d’activité des sociétés immobilières accessibles au public. Nous présentons ci-dessous les principaux chiffres dans leur contexte argumentaire.

 

1. Quelle est la part d’étrangers au sens de la LFAIE dans les sociétés anonymes immobilières cotéees à la Bourse suisse?

Si des sociétés immobilières suisses cotées souhaitent investir dans l’immobilier résidentiel, elles ne peuvent pas être dominées de l’étranger. La majorité des sociétés immobilières cotées ont donc limité le nombre d’actionnaires étrangers dans leurs statuts («restriction du transfert de titres à des étrangers»). La majorité des sociétés immobilières cotées publient des informations sur leur actionnariat dans leur rapport de gestion. Les sociétés immobilières cotées comptent généralement environ 10% d’actionnaires étrangers (pourcentage d’actions enregistrées d’un droit de vote, Allreal 6.8%; Mobimo 11.1%). Les sociétés axées de manière stratégique sur l’immobilier à usage commercial (telles que PSP 43.1% ou SPS 31.0%, par exemple) ont une part d’étrangers plus élevée.


2. Quelle est l’utilité de la restriction de transfert d’actions?

La Lex Koller actuellement en vigueur protège les sociétés immobilières suisses assorties d’une restriction du transfert de titres à des étrangers (et donc le marché) d’une in uence étrangère importante. Exemple: entre 2007 et 2009, le groupe de construction Implenia s’est défendu avec succès contre un rachat par la société étrangère Hedgefonds Laxey en invoquant la Lex Koller.


3. Comment les investissements des sociétés anonymes immobilières sont-ils répartis entre immeubles d’habitation et immeubles commerciaux?

Comme nous l’avons dit précédemment: les sociétés immobilières cotées ne détiennent pas une grande part du marché de l’immobilier résidentiel. Les sociétés investissent principalement dans les biens immobiliers à usage commercial. Les plus grandes sociétés immobilières cotées, SPS et PSP, sont en tête, avec près de 2% de leur portefeuille consacré aux biens immobiliers résidentiels. Dans le cas d’Allreal et de Mobimo, la part est respectivement de 20% et de 30%. Chaque année, les rapports annuels des sociétés indiquent leurs parts respectives.



  • Les particuliers jouent le rôle principal sur le marché de l’immobilier locatif suisse (67%), suivi par l’Etat et les sociétés coopératives (16%), les caisses de pension (7%), les assurances (4%) et les fondations de placement (3%). Les sociétés immobilières cotées détiennent moins de 1% du marché de l’immobilier locatif.
  • Les sociétés immobilières cotées investissent principalement dans les biens immobiliers à usage commercial. Les plus grandes sociétés immobilières cotées, SPS et PSP, sont en tête, avec près de 2% de leur portefeuille consacré aux biens immobiliers résidentiels. Dans le cas d’Allreal et de Mobimo, la part est respectivement de 20% et de 30%. La part de biens immobiliers résidentiels détenue par des sociétés immobilières cotées est donc faible par rapport à l’ensemble du marché. Selon les indications de Wüest & Partner, les sociétés immobilières cotées détiennent seulement 0.67% des logements locatifs en Suisse (près de CHF 6 milliards, pour un marché total de CHF 892 milliards). (voir graphique)


Les sociétés immobilières cotées présentent seulement une part minimale d’immobiliers résidentiels.

4. Quels sont les chiffres disponibles sur la part des investisseurs étrangers dans le marché de l’immobilier suisse?

Il a à nouveau été demandé à l’«Alliance Lex Koller: pour une loi moderne» de livrer de nombreux chiffres sur les parts d’investisseurs étrangers. Là où ces chiffres étaient disponibles et collectés, l’Association des professionnels de l’immobilier les a déjà récapitulés et les a mis à disposition. Vous pouvez les consulter sur notre site Web (voir Chiffres et faits marché immobilier).


5. A combien se monte le nombre d’acquisitions d’immeubles par des étrangers en Suisse et par canton?

L’Office fédéral de la justice (OFJ) établit effectivement des statistiques sur l’acquisition de terrains par des personnes à l’étranger (art. 24 al. 3 LFAIE). Ces statistiques ne reprennent cependant que le nombre d’autorisations d’acquérir des logements de vacances et appartements dans des apparthôtels (par des étrangers, art. 20 al. 1 let. a LFAIE), car ces appartements font l’objet d’un contingent et les autorisations octroyées dans ce contexte doivent être comptées et déclarées. Ces statistiques ne contiennent donc pas d’informations sur les terrains et biens immobiliers disponibles à l’achat sans autorisation. Nous vous présentons ci-dessous les raisons de cette absence de données. Nous signalons également que le Conseil fédéral a expliqué pourquoi il n’a pas livré les chiffres ci-dessus dans le cadre de réponses aux interventions parlementaires (voir Réponse du Conseil fédéral àl’interpellation du CN Aeschi).


6. Quelle est la part de biens immobiliers à usage commercial acquis par des étrangers?

Ni les données du registre foncier, ni les statistiques disponibles ne permettent de répondre à cette question. Pourquoi? Parce que ces biens ne sont pas soumis à autorisation (à juste titre) (art. 2 al. 2 let. a LFAIE).


7. Quelle est la part de résidences principales détenues par des étrangers?

Ni les données du registre foncier ni les statistiques disponibles ne permettent de répondre à cette question. Les résidences principales détenues par des étrangers (donc des étrangers détenant l’autorisation d’établissement) ne sont pas soumises à l’obligation d’obtenir une autorisation et ne doivent donc pas être déclarées. Ces indications ne sont donc pas disponibles (art. 2 al. 2 let. b LFAIE).


8. Le registre foncier indique pourtant de manière exhaustive si un étranger a acquis un terrain en Suisse?

Non, le registre foncier ne fournit pas d’aperçu complet. Il indique la nationalité des propriétaires ainsi que les adresses, mais ne rapporte ni le lieu de domicile réel, ni le statut de séjour d’un propriétaire (art. 90 al. 1 let. a de l’Ordonnance sur le registre foncier, ORF).


9. Comment peut-on contrôler au registre foncier si une société étrangère ou suisse a acquis un terrain?

Le registre foncier ne contient pas cette information. Dans le cas de personnes morales acquérant une propriété, le registre enregistre effectivement le lieu de leur siège (en Suisse ou à l’étranger). Il n’indique cependant pas si la société est dominée de Suisse ou de l’étranger (art. 90 al. 1 let. b ORF). Si une société anonyme suisse acquiert un bien immobilier à usage commercial, la Lex Koller ne demande pas d’indiquer si cette société anonyme est dominée de Suisse ou de l’étranger. Le conservateur du registre foncier ne se posera donc pas la question. Le registre foncier ne permet donc pas non plus l’identi cation simple des «étrangers». Concrètement: même une étude de tous les registres fonciers de Suisse ne permettrait pas de connaître le nombre de terrains enregistrés dont des personnes à l’étranger, au sens de la Lex Koller, sont propriétaires.


10. Pourquoi les entrées disponibles du registre foncier ne sont-elles pas entièrement reprises dans des statistiques, ni accessibles au niveau de l’Of ce fédéral de la statistique?

La statistique fédérale est également limitée dans ce contexte. Le 26 février 2014, le Conseil fédéral a exposé les informations faisant l’objet d’un enregistrement, et les informations ne faisant pas l’objet d’un enregistrement dans sa réponse à une interpellation du CN Thomas Aeschi (13.4067): selon le Conseil fédéral, la statistique fédérale se limite au parc de bâtiments d’habitation. Ces chiffres ont été collectés non à partir du registre foncier, mais sur la base du (dernier) recensement datant de l’an 2000, mêlant enquête écrite et téléphonique auprès de tous les habitants de la Suisse. Depuis lors, ces données ne sont plus collectées que par l’intermédiaire du registre des habitants et par échantillonnage. En l’an 2000, les propriétaires ont été classés en 13 catégories: les particuliers (88.6%), les investisseurs institutionnels (2.4%), les bailleurs de logement d’utilité publique (4%), les promoteurs/intermédiaires (1.4%) et les autres propriétaires (3.6%). Aucune donnée relative à la nationalité ou à l’origine des propriétaires n’est collectée (voir Recensement OFS).