ÉDITORIAL

Madame, Monsieur,

Pour la première fois, le secteur de l’immobilier s’adresse à vous dans une newsletter. La consultation annoncée en vue d’un renforcement de la Lex Koller doit contenir des éléments défavorables à l’économie et aux étrangers. Dans le cadre de la discussion concernant cette révision annoncée, nous tenons à vous informer et à prendre position. Ce débat doit permettre d’exposer et de rappeler le sens et l’utilité de la Lex Koller, notamment pour la branche de l’immobilier, importante du point de vue économique, car elle génère près d’un cinquième de notre produit intérieur brut. Les conditions cadres requises sont en question, plutôt que l’évolution des loyers, sur laquelle la Lex Koller n’aurait aucune emprise.

Les exigences abusives doivent donc être rejetées. Au fil des ans, le Parlement a défini des exceptions sensées, et l’abolition de la Lex Koller a même été débattue à plusieurs reprises. Si on prévoit à présent de prendre des mesures pour amortir une éventuelle surchauffe du marché immobilier, alors la Lex Koller n’est certainement pas la bonne loi. Il serait plus approprié d’avoir recours à la loi fédérale sur l’aménagement du territoire et au droit locatif. En outre, le contrôle de l’immigration imminent est susceptible d’avoir un effet modérateur.

Les exceptions en vigueur aujourd’hui ont modernisé et adapté la Lex Koller aux besoins des investisseurs suisses et étrangers, ainsi qu’aux exigences du marché international. L’économie suisse en profite durablement. Et les locataires bénéficient également de l’investissement de capitaux supplémentaires.

Le fait de revenir près de 20 ans en arrière nuit non seulement à la réputation de la Suisse en tant que pays compétitif et sûr d’un point de vue juridique. Il nuirait également à notre économie, notamment aux nombreux investisseurs suisses, à nos assurances et aux caisses de pension – et donc à nous tous en tant qu’assurés. Nous ne devons pas accepter que la Suisse entreprenne une révision de la Lex Koller qui soit xénophobe et contraire aux intérêts communs de tous les citoyens du pays. L’«Alliance Lex Koller: pour une loi moderne» s’engage en faveur d’une législation moderne et avantageuse pour la Suisse – envers et contre l’enfermement et l’inquiétude, en Suisse et à l’étranger.

Nous vous remercions de votre engagement.

Prof. Dr. Peter Forstmoser, Co-président «Alliance Lex Koller: pour une loi moderne»

 

 

UN RENFORCEMENT DE LA ÉDITORIAL LEX KOLLER N’EST UTILE POUR PERSONNE

Bien que le Parlement ait finalement rejeté en juin 2014 par un non très clair les propositions sous la forme de deux motions du Conseil des Etats visant à renforcer la Lex Koller, le Conseil fédéral insiste à présent pour faire appliquer certaines des revendications dans une Lex Koller révisée. Outre le fait que cette approche ressemble à de la pression politique, l’intérêt d’une telle révision devrait également être démontré.

Comme on a pu lire récemment dans la NZZ, l’Office fédéral de la justice aurait apparemment rassemblé tout ce qui pourrait justifier une révision de la Lex Koller du point de vue du Conseil fédéral. Le DFJP peut désormais ouvrir une consultation. Dans ce qui suit, nous présenterons des arguments contre le renforcement annoncé de la Lex Koller.

Qu’est-ce qui doit être renforcé?

1. Depuis le 1er avril 2005, les investisseurs étrangers peuvent acquérir des parts dans des sociétés immobilières suisses cotées, même si ces dernières détiennent des biens résidentiels dans leur portefeuille. (L’acquisition de parts dans des fonds immobiliers, qui n’a jamais nécessité une autorisation, ne devrait pas être affectée par la prochaine consultation.) La re-subordination planifiée par le Conseil fédéral de l’acquisition de parts dans des sociétés immobilières (résidentielles) cotées touche, quant à elle, les intérêts suisses sur plusieurs plans, sans pour autant atténuer des difficultés éventuellement existantes sur le marché. Les problèmes possibles du marché immobilier ont d’autres raisons, à savoir les taux d’intérêt actuellement historiquement bas, l’accroissement de la population dû à l’immigration et les exigences croissantes relatives à la surface d’habitation individuelle. L’ Alliance Lex Koller tient à souligner qu’une éventuelle révision devrait être utile à un maximum de personnes touchées. L’idée de vouloir bannir les investisseurs étrangers de notre marché immobilier n’est que nuisible et n’est utile pour personne.

Au contraire, une telle révision serait très préjudiciable:

  • Pour la place de la Suisse: la compétitivité de la Suisse est essentielle pour notre prospérité. Bloquer l’accès aux investisseurs étrangers signifierait mettre en jeu successivement et de manière irréfléchie notre compétitivité.
  • Accès au marché: l’accès des investisseurs étrangers au marché suisse ne doit pas être détérioré arbitrairement – d’autant plus que la Suisse se bat pour ce droit au libre accès au marché dans d’autres domaines! L’attractivité de la Suisse en tant que place économique souffrirait rapidement d’une discrimination des investisseurs étrangers, car les mesures d’enfermement représentent une rupture avec les coutumes internationales.
  • Sécurité juridique: la «sécurité juridique» est un critère important pour la Suisse en tant que place. La création de règlements pour les étrangers qui sont ensuite annulés arbitrairement ne ferait que renforcer chez les étrangers l’impression que la sécurité juridique en Suisse diminue continuellement.
  • Caisses de pension et assurances: les caisses de pension suisses sont d’importants actionnaires de sociétés immobilières cotées. Elles auraient à supporter une détérioration de la solvabilité et des pertes de valeur des titres existants. L’Association des institutions de prévoyance (ASIP) déclarait déjà en 2014: «Nous ne voyons aucun problème de concurrence entre les sociétés immobilières cotées et les caisses de pension investissant directement.»
  • Assurés et investisseurs suisses: les compagnies d’assurance et caisses de pension suisses seraient les principales victimes d’un tel renforcement – et donc aussi les investisseurs suisses eux-mêmes, puisqu’ils investissent également indirectement dans des sociétés immobilières.
  • Loyer: les loyers abusifs sont interdits par le droit locatif et peuvent être contestés. Un renforcement de la Lex Koller ne sert à rien dans ce domaine.
  • Marché locatif: des investisseurs supplémentaires signifient potentiellement une meilleure offre sur le marché locatif. Ainsi, la réglementation en vigueur de la Lex Koller a plutôt un effet modérateur sur les loyers – mais en aucun cas elle ne fait monter les prix.
  • Mise en œuvre: la mise en œuvre et le contrôle d’une telle interdiction de participation seraient particulièrement complexes et pénibles pour les autorités et les entreprises impliquées. Une interdiction de participation entraînerait aussi une perte de capital précieux pour les nouvelles constructions et les rénovations.
  • Surchauffe du marché immobilier: si on prévoit de prendre des mesures pour amortir une éventuelle surchauffe du marché immobilier, alors la Lex Koller n’est pas la bonne loi. Il serait plus approprié d’agir via la loi fédérale sur l’aménagement du territoire et le droit locatif.

Après tout, la plupart des acheteurs d’immobilier résidentiel et à usage commercial sont suisses. Les quelques étrangers touchés par le projet de révision constituent un complément – bienvenu – aux acheteurs.

 

2. Depuis 1997 déjà, les personnes à l’étranger peuvent acquérir de l’immobilier à usage commercial en Suisse (comme exception à la Lex Koller). L’objectif de cette ouverture modérée du marché était de permettre à des investisseurs particuliers étrangers de créer de nouvelles entreprises manufacturières et de services en acquérant des locaux appropriés. Le Conseil fédéral propose maintenant d’interdire cela. L’Alliance Lex Koller s’y oppose clairement: la re-subordination des biens immobiliers à usage commercial à l’obligation d’autorisation de la Lex Koller n’est justifiée ni objectivement, ni sur le plan politique.

  • Le tourisme en profite: à juste titre, la réglementation en vigueur dans la Lex Koller renonce à obliger l’acquéreur de biens immobiliers à usage commercial d’exploiter ces derniers lui-même. Cela permet aux acheteurs de louer ces établissements stables ou de les donner à bail. Les agglomérations suisses et les régions touristiques en tirent un bénéfice direct: parfois, ce n’est que grâce aux participations étrangères dans le financement de biens immobiliers destinés à un usage professionnel ou commercial que leur exploitation devient possible. De nombreux hôtels ou complexes vacanciers suisses (p. ex. Bürgenstock, Andermatt, Engelberg) n’existeraient pas sans la réglementation en vigueur. Les règles en vigueur protègent les emplois. Sur le marché de l’immobilier commercial, où la demande en provenance de la Suisse est généralement plus faible, la révision exclurait justement les acheteurs qui assurent actuellement la réalisation de nombreux projets et le maintien de nombreuses entreprises.
  • «Abus» de biens immobiliers destinés à une activité commerciale?: le droit locatif et l’interdiction des loyers abusifs qu’il contient s’appliquent également aux loyers commerciaux. Un renforcement de la Lex Koller est une mauvaise arme contre des abus éventuels.
  • Caisses de pension / assurances: une resubordination des étrangers à l’obligation d’autorisation pour l’acquisition de biens immobiliers à usage commercial réduirait sensiblement les possibilités de vente des caisses de pension. Ce n’est dans l’intérêt ni des investisseurs étrangers, ni des investisseurs suisses.
  • Entreprises internationales: elles investissent en permanence dans des sites de production techniques spécifiques, ce qui est souvent inutile, voire impossible sans posséder la propriété. Une interdiction de tels achats pourrait affecter négativement le choix des emplacements des entreprises.
  • Biens immobiliers existants, destinés à une activité commerciale: que se passerait-il avec l’immobilier à usage commercial que des personnes étrangères possèdent déjà ici en Suisse? Devraient-elles le vendre et, si oui, dans quel délai?

 

 

 

«LE SIGNE D’UNE ATTITUDE ARRIÉRÉE, ISOLATIONNISTE»

Luciano Gabriel, CEO de PSP Swiss Property et président du Conseil exécutif de l’European Public Real Estate Association (EPRA), explique ce que la révision entraînerait, et pourquoi de bonnes conditions cadres pour le secteur de l’immobilier profitent à l’économie nationale et à nous tous.

 

Monsieur Gabriel, quelle est l’influence de l’immigration et de la force du franc suisse sur les prix de l’immobilier et des loyers?

L’immigration entraîne une demande supplémentaire de logements, faisant grimper les loyers et les prix de l’immobilier résidentiel. Ce rapport est immédiat. Cependant, la force du franc suisse devrait avoir un effet modérateur sur les loyers par l’intermédiaire d’un ralentissement global de l’économie.

Vous êtes le président de la European Public Real Estate Association EPRA. Que pensent vos collègues de l’EPRA des projets suisses en vue d’un renforcement éventuel de la Lex Koller?

L’EPRA représente des sociétés immobilières cotées européennes avec un portefeuille immobilier de plus de 350 milliards d’euros. C’est notamment grâce aux efforts de l’EPRA, visant à améliorer la comparabilité et la transparence au sein du secteur, que des sociétés immobilières cotées européennes jouissent d’une grande importance et d’un accès facilité aux investisseurs institutionnels. Les sociétés immobilières suisses qui appliquent les directives de l’EPRA sont ainsi reconnues internationalement. Maintenant, suite à l’adoption de l’initiative contre l’immigration de masse, l’exclusion, dans le cadre du renforcement de la Lex Koller, des investisseurs étrangers dans des sociétés immobilières cotées serait perçue comme un signe d’une Suisse arriérée, isolationniste. Les placements dans des sociétés suisses seraient considérés comme beaucoup plus risqués et les entrepreneurs mettraient fortement en doute la fiabilité et la prévisibilité de notre système politique. Cela affaiblirait considérablement l’économie suisse dans son ensemble.

Quelles forces font grimper les loyers résidentiels en Suisse?

La hausse des loyers est principalement liée aux demandes des gens: leurs exigences en termes de surface par habitant et de qualité. Celles-ci ont beaucoup augmenté: si une personne en 1980 avait besoin en moyenne de 34 m², il lui faut 50 m² aujourd’hui. L’accroissement précité de la population dû à l’immigration est également un facteur important.

Quels sont les effets des investisseurs étrangers sur le marché suisse de l’immobilier à usage professionnel et résidentiel (locatif)? Les investisseurs étrangers jouent un rôle marginal. Tout au plus, ils étrangers entraînent une expansion et donc une amélioration de l’offre, directement via de nouveaux projets ou indirectement en déclenchant l’incitation pour de tels projets. Dans tous les cas, l’offre supplé- mentaire a un effet positif et modérateur sur les loyers – certainement pas le contraire. Il est également important de noter que la plupart des investisseurs étrangers investissent dans des projets que les Suisses évitent en raison de considérations des risques (p. ex. Andermatt, Bürgenstock, Mall of Switzerland). La revendication de moins de réglementations au lieu de plus n’est donc pas une fin en soi.

Qu’est-ce que cela signifierait pour les sociétés immobilières cotées suisses si elles ne pouvaient plus vendre des actions aux investisseurs étrangers?

Ce serait la fin de sociétés immobilières cotées dans leur forme actuelle. Beaucoup d’investisseurs particuliers suisses et de caisses de pension n’auraient en partie plus aucun moyen d’investir indirectement par l’intermédiaire des sociétés immobilières dans le secteur de l’immobilier. En effet, la négociabilité des actions serait fortement réduite, car les transactions seraient compliquées et coûteuses. Pour chacun des centaines de changements de propriétaire par jour, il faudrait vérifier si l’acheteur est autorisé. La Bourse ne pourrait pas assumer ce rôle et toutes les transactions devraient passer par une institution particulière, qui facturerait des frais pour cette sélection fastidieuse. Pendant plusieurs jours, le vendeur et l’acheteur ne sauraient pas si leurs titres ont pu être négociés et, si oui, à quel prix: le marché boursier ne pourrait pas être maintenu.

Quel serait l’effet des mesures sur l’économie nationale?

La réputation de la Suisse en tant que pays ouvert avec des principes basés sur l’économie de marché et une sécurité juridique élevée serait définitivement endommagée. De nombreuses entreprises suisses et étrangères considéreraient la Suisse comme un pays risqué pour leur activité commerciale. Toute l’économie nationale en souffrirait. Il serait très difficile de regagner la confiance des investisseurs.

 

 

«L’ACQUISITION SPÉCULATIVE RESTE EXCLUE»

Dr. Thomas Wetzel, avocat chez Wenger Plattner, avocat spécialiste FSA en droit de la construction et de l’immobilier, membre du conseil d’administration de Swiss Prime Site AG, déclare:

«Les lois ont des objectifs clairs. Ainsi, la Lex Koller déclare également à l’article 1: ‹La présente loi limite l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger dans le but de prévenir l’emprise étrangère sur le sol suisse.› En d’autres termes, un cas classique d’une législation sur les étrangers et rien d’autre: les mesures de politique conjoncturelle devraient faire partie d’un programme conjoncturel ou de lois sur le développement économique. Quant aux mesures d’aménagement du territoire (p. ex. la prévention des rezonages ou le ré- aménagement des zones commerciales en zones résidentielles), elles appartiennent à la loi fédérale sur l’aménagement du territoire. Et très clairement, la protection des locataires fait partie du droit locatif!»

Le conseiller fédéral Arnold Koller a déclaré le 28 avril 1997 à l’Assemblée nationale à propos de la modification de la Lex Friedrich (ouverture des sociétés immobilières aux investisseurs étrangers):

«Restent exclus … l’achat et la vente de bâtiments résidentiels. Il est et reste inacceptable qu’un investisseur étranger acquière un immeuble résidentiel en toute simplicité. Les exceptions sont mentionnées dans la loi: là où il existe des prescriptions relatives aux quotas de logements et lorsqu’il s’agit de l’acquisition d’appartements locatifs bon marché. Ce qui est tout aussi important et central: l’acquisition spéculative de terres dans le simple but d’accumuler des terrains constructibles reste également exclue. Très clairement, cela ne relève pas de la définition du terrain pour établissement stable.»

Hans-Ulrich Bigler, directeur de l’Union suisse des arts et métiers sgv-usam:

«La pression visant à annuler les allègements éprouvés et sensés de la Lex Koller est indicible. De telles modifications de la loi sont du poison pour l’économie, qui a besoin de conditions cadres fiables. Les mesures rejetées à plusieurs reprises entraîneraient des désavantages inacceptables pour les entreprises et les investisseurs, et aggraveraient simultanément la situation sur le marché du logement. De toute façon, le marché immobilier s’est calmé entre-temps. En outre, les nouvelles réglementations et restrictions inutiles, surtout après la suppression du taux plancher de l’euro le 15 janvier 2015, sont contre-productives et donc à éviter à tout prix.»