ARGUMENTE GEGEN DIE REVISION DER LEX KOLLER

Vernehmlassungsantwort zum Entwurf Revision der Lex Koller vom 29. März 2017

Worum geht es?

Der Bundesrat hat am 10. März 2017 die Vernehmlassung zu einer Revision der Lex Koller eröffnet. Sie stellt massive Verschärfungen der Lex Koller zur Diskussion. Diese Elemente sind inakzeptabel und enthalten nicht sachgerechte Vorschläge. Die als «Modernisierung» der Lex Koller angekündigte Revision stellt in Wirklichkeit einen unsinnigen Rückschritt dar. Erst vor einigen Jahren eingeführte Modernisierungen würden schon wieder rückgängig gemacht.

Der Entwurf nimmt wesentliche Elemente der vom Parlament abgelehnten Motionen 13.3975 und 13.3976 von Nationalrätin Jacqueline Badran auf: Seit 1997 sind betrieblich genutzte Immobilien von der Lex Koller ausgenommen. Personen im Ausland können seither betriebliche Immobilien in der Schweiz erwerben. Hintergrund dieser Anpassung war die Bestrebung, im Rahmen des sogenannten Investitionsprogramms über konjunkturpolitische Massnahmen ausländischen Investoren die Schaffung neuer Produktions- und Dienstleistungsbetriebe und den Erwerb von entsprechend genutzten Liegenschaften zu ermöglichen.

Seit 1. April 2005 dürfen ausländische Investoren Aktien börsenkotierter Schweizer Immobiliengesellschaften erwerben, auch wenn diese Wohnimmobilien im Portfolio halten. Bereits früher war der Erwerb von Anteilen an einem Immobilienfonds von der Lex Koller ausgenommen, sofern dessen Anteilscheine regelmässig gehandelt werden. Die Eintragung ausländischer Aktionäre bei börsenkotierten Immobilienunternehmen ist beschränkt auf 33 ⅓ Prozent der Stimmrechte.

Wettbewerbsfähigkeit nicht (weiter) schwächen

Die Schweiz zeichnet sich traditionell durch eine hohe Wettbewerbsfähigkeit, eine vergleichsweise tiefe Regulierungsdichte und Offenheit aus. Dieses Modell hat sich in der Vergangenheit bewährt. So steht die Schweiz heute im internationalen Vergleich wirtschaftlich sehr gut da. An diesen Werten sollte festgehalten werden und sie sollten nicht durch protektionistische Regulierungstendenzen geschwächt werden. 

Rechtssicherheit schaffen

Die Aufhebung der teilweise erst kürzlich geschaffenen Ausnahmebestimmungen schwächt das Standortkriterium «Rechtssicherheit». 

Marktzugang sicherstellen

Der Zugang ausländischer Investoren zum Schweizer Markt darf nicht willkürlich verschlechtert werden. 

Schaden für Schweizer Pensionskassen und Versicherungen abwenden

Leidtragende der Verschärfung wären vor allem Schweizer Versicherer und Pensionskassen und damit die Schweizer Versicherten, weil sie durch Pensionskassen in Immobilienfonds und Immobiliengesellschaften investiert sind. Die beiden Motionen schaden denen, die sie zu schützen vorgeben.

Preise überwiegend hausgemacht

Grösste Käuferschaft von Wohnungen und betrieblichen Liegenschaften sind Schweizer. An vorderster Front agieren Schweizer Pensionskassen und Versicherungen, die unter Anlagedruck sind, insbesondere auf Grund des tiefen Zinsumfeldes und ihrer Anlagerichtlinien. Ausländer sind eher die Ausnahme unter den Käufern. Die meisten Immobiliengesellschaften, die alle gemischt inländische und ausländische Investoren aufweisen, haben in den letzten Jahren eine strengere Preisdisziplin verfolgt und kaum Liegenschaften gekauft. 

«Betrieblich genutzte Immobilien» – Wichtige Investitionsmöglichkeit

Die Preisentwicklung hängt primär von inländischen Faktoren (Nutzernachfrage gegenüber Immobilienbestand), aber nicht von der Nationalität oder dem Haupt- oder Wohnsitz der Investoren ab.

Grundstücke, die als Betriebsstätten erworben wurden, dienen Ausländern immer als solche (Bundesgerichtspraxis: Umzonung gestattet keine Umwandlung in Wohneigentum).

Ausländische Investoren haben in den letzten Jahren – abgesehen von vereinzelten Investitionen in Genf und teils in der Stadt Zürich – vor allem in Tourismus- und Hotellerieprojekte investiert (z.B. Bürgenstock, Andermatt, Engelberg). Sie haben damit Wert und Arbeitsplätze geschaffen. Nationalrätin Jacqueline Badran fordert bezeichnenderweise eine Ausnahmeregelung für die Hotellerie.

Betrieblich genutzte Immobilien international tätiger Unternehmen müssten wohl an Schweizer Investoren veräussert werden, beziehungsweise internationale Unternehmen könnten keine neuen Liegenschaften mehr erwerben. Die Veräusserung betriebseigener Liegenschaften würde für die meisten international orientierten Firmen eine Änderung des Geschäftsmodells und eine unerwünschte, aufgezwungene Abhängigkeit von einem gruppenfremden Vermieter bedeuten. Viele Unternehmungen investieren laufend in spezifische Produktionseinrichtungen, was ohne Besitz der Liegenschaften oft nicht sinnvoll oder möglich ist. Dieses Hindernis könnte sich auf die Standortwahl der Unternehmen auswirken.

Immobilienfonds und börsenkotierte Immobiliengesellschaften

Offene und für alle Investoren zugängliche Kapitalmärkte sind zentral für die Attraktivität und den Ruf eines Kapitalmarktes und Börsenplatzes. Vergleichbare Investitionsgefässe sind ein weiteres erstrebenswertes Ziel. Sollte die Schweiz einen Ausschluss ausländischer Investoren beschliessen, wäre dies eine klare Abweichung von der internationalen Praxis. Der Ruf des Schweizer Kapitalmarktes und Börsenplatzes würde stark darunter leiden.

Die Anteile ausländischer Investoren an kotierten Schweizer Aktiengesellschaften und Fonds variieren zwar stark, liegen jedoch im Mittel unter 20 Prozent.

 

 

Antworten zu Aussagen von Nationalrätin Jacqueline Badran

Badran: «Der Nutzen der Aufhebung der Lex Koller für Gewerbeimmobilien ist völlig unklar, da Kapital nicht der limitierende Faktor auf dem Immobilienmarkt ist.»

Antwort Allianz: Ausländische Investoren stellen eine wichtige und sinnvolle Ergänzung und Stütze dar. Kapital ist etwa an der Bahnhofstrasse in Zürich oder der Rue du Rhone in Genf nicht der limitierende Faktor, allerdings sind dort auch kaum ausländische Investoren vorhanden. Diese investieren oft an Standorten, an denen Risikokapital effektiv einen limitierenden Faktor darstellt (zum Beispiel Tourismusprojekte Andermatt, Bürgenstock, Engelberg). Der Ausschluss ausländischer Investoren ist kurzsichtig, unnötigerweise protektionistisch und für den Schweizer Finanzplatz schädlich.

 

Badran: «Diese Regelung unterläuft den Sinn und Zweck des Gesetzes, nämlich, dass die Bodenrente (Gewinne aufgrund von Boden- und Immobilienbesitz) grundsätzlich im Inland bleibt und idealerweise reinvestiert wird, sicher jedoch nicht abfliessen sollte.»

Antwort Allianz: Durch die Investition in einen Fonds oder in eine börsenkotierte Immobiliengesellschaft kann der ausländische Investor keine Immobilien in der Schweiz erwerben. Er beteiligt sich nur an deren Finanzierung. Er hat zu keinem Zeitpunkt Anrecht auf Immobilien oder Boden.

Börsenkotierte Gesellschaften, die durch ausländische Personen beherrscht werden, können keine Wohnimmobilien in der Schweiz erwerben (Lex Koller, Art. 6).

Die Fondsleitung untersteht den Schweizer Aufsichtsbehörden und ist in der Schweiz ansässig.

 

Badran: «Börsenkotierte Immobiliengesellschaften und Immobilienfonds konkurrieren unsere direkt investierenden Pensionskassen, Private und Baugenossenschaften aufs Schärfste und treiben die Immobilienpreise in die Höhe.»

Antwort Allianz: Immobilienunternehmen und Fondsgesellschaften müssen höhere Renditen erzielen als Pensionskassen. Sie sind weniger Konkurrenz, denn Ergänzung auf dem Markt. Im Gegensatz zu Pensionskassen nehmen Immobilienunternehmen und Fonds zudem eine wichtige Rolle bei der Immobilienentwicklung wahr.

 

Badran: «Die Lex Koller bindet zu Recht den Erwerb von Wohnimmobilien an den Steuersitz in der Schweiz, da der Wert von Immobilien auch von den steuerfinanzierten Infrastrukturleistungen der öffentlichen Hand abhängt.»

Antwort Allianz: Immobiliengüter in der Schweiz werden in der Schweiz besteuert, sei dies auf den Bodenwert oder auf dem daraus entstehenden Einkommen – ungeachtet dessen, wo sich der Haupt- oder Wohnsitz des Eigentümers befindet.

Zum Download


 

[Die Umsetzung der Vernehmlassungsforderungen] «wäre nicht nur ein protektionistischer Akt, der eher zu einem Donald Trump als zum Bild der Schweiz passen würde. Er wäre auch weder mit der ökonomischen Logik vereinbar noch zielführend im Sinne seiner Mütter. Die SP-Politikerinnen Badran und Bundesrätin Sommaruga wollen mit diesem Schritt nämlich die «preissteigernde Wirkung» von Aktienkäufen ausländischer Investoren bei Wohnimmobilien und Mieten unterbinden. […] Zudem wäre ein derartiger Eingriff im internationalen Kontext höchst aussergewöhnlich und mit enormen Schwierigkeiten bei der praktischen Umsetzung verbunden. Eine «Modernisierung» der «Lex Koller», wie sie der Bundesrat diskutieren will, brächte keinerlei Vorteile und würde den Finanzplatz Schweiz steinalt aussehen lassen.»

(«NZZ», 11. März 2017)

 

«Abgesehen von vielen offenen Fragen zur Umsetzung (…) darf aber bereits heute als sicher gelten, dass dieser Schritt grossen Schaden auf dem Schweizer Finanzplatz anrichten würde. Häme und Spott wären das eine, ein hoher Abgabedruck bei kotierten Immobilienanlagen das andere. (...)»

(«NZZ», 10. März 2014)

 

«Unter dem Strich würde die Annahme der beiden Motionen einen extremen Einschnitt für den Schweizer Finanzplatz bedeuten, meint auch Professor John Davidson vom IFZ Zug. Sowohl dessen Attraktivität als auch die des Immobilienmarktes, der mit den professionellen Anlegern deutlich transparenter und dynamischer geworden ist, würden spürbar leiden.»

(«NZZ», 22. März 2014)