EDITORIAL

Sehr geehrte Damen und Herren

Sie erinnern sich: Es sind nun zwei Jahre verstrichen, seit der Bundesrat eine Revision der Lex Koller angekündigt hatte. Nach einigem Hin und Her hat er dazu Ende März 2017 eine Vernehmlassung eröffnet.

Wir freuen uns, wenn Sie sich gemeinsam mit der Immobilienwirtschaft gegen diskriminierend wirkende und nicht sachgerechte Vorschläge zur Verschärfung der geltenden Lex Koller einsetzen.

Der Bundesrat hat den Entwurf der Revision in sehr eigenwilliger Art und Weise konzipiert. Möglicherweise ist er sich seiner Sache nicht ganz sicher: Denn die eigentlichen Verschärfungen, welche er am 1. April 2015 bereits öffentlich angekündigt hatte, seien nun nicht Teil der Vernehmlassungs-Vorlage. Sie würden lediglich «zur Diskussion gestellt», so der Bundesrat. Als Filetstück der Vernehmlassung zu einer Revision der Lex Koller wird hingegen die Umsetzung eines seit Jahren hängigen und kaum bestrittenen Postulates präsentiert, welches eine vergleichsweise unproblematische Regelungsänderung verlangt: Es fordert, dass Staatsangehörigen aussereuropäischer Länder Zugang zum Erwerb von Genossenschaftswohnungen ermöglicht wird. Dies lässt sich jedoch in einer einfachen Verordnungsänderung umsetzen. Eine Revision des Bundesgesetzes braucht es dafür nicht.

Schliesslich stellt sich bei jeder geplanten Regulierung die wichtige Frage: Was kostet die Umsetzung? Für die Branche, die Verwaltung, die Kantone? Die Regulierungskostenfolgenabschätzung des Bundesamtes für Justiz ist dazu sehr aufschlussreich. Wir präsentieren Ihnen im Folgenden die wichtigsten Ergebnisse der Studie.

Wir lehnen die Revision ab. Denn: Die erst kürzlich modernisierte Lex Koller wurde den Bedürfnissen von Schweizer wie ausländischen Anlegern und den Erfordernissen des internationalen Marktes angepasst – sie ist gut für die Schweizer Volkswirtschaft und für Mieterinnen und Mieter, die ein grösseres Wohnungsangebot nutzen können. Das Parlament hatte eine Verschärfung der Lex Koller in Form zweier Nationalrats-Motionen erst im Juni 2014 klar abgelehnt.

Unsere Vernehmlassungsantwort finden Sie hier.


Dr. Peter Forstmoser
VR PSP Swiss Property AG
Präsident «Allianz Lex Koller bleibt modern»






DIE VORSCHLÄGE ZUR REVISION LEX KOLLER KURZ BEURTEILT

Die «Allianz Lex Koller bleibt modern» lehnt den Vernehmlassungs-Vorschlag des Bundesrates ab:

  • Insgesamt ist die Vorlage ausländerdiskriminierend und nicht vereinbar mit bestehenden Freihandelsabkommen. Sie widerspricht dem für die Schweiz wichtigen Prinzip des freien Marktzugangs.
  • Sie schadet damit dem Produktions- und Dienstleistungsstandort Schweiz.

Das Postulat 11.3200 Hodgers, welches der Bundesrat zum Anlass nimmt, die Revision auszulösen, kann viel einfacher ohne eine Revision der Lex Koller umgesetzt werden: mittels einer einfachen Verordnungsänderung. Eine aufwändige Gesetzesrevision ist nicht angezeigt.

Unter anderem schlägt der Bundesrat weiter vor:

  • die Wiederunterstellung des Erwerbs von Hauptwohnungen durch Nicht-EU-EFTA-Staatsangehörige unter die Bewilligungspflicht;
  • das Verbot der vollständigen oder teilweisen Umnutzung von Grundstücken;
  • die Einführung einer Obergrenze bei kommunalen Wohnanteilsvorschriften;
  • die Kodifizierung der Praxis der Behandlung von Trusts;
  • die Präzisierung des Begriffs der «beherrschenden Stellung».

Als mögliche Erweiterung der Vorlage wird eine Revision in den folgenden zwei Punkten zur Diskussion gestellt:

  • Betriebsstättegrundstücke sollen der Bewilligungspflicht wiederunterstellt und damit nicht mehr durch Personen im Ausland vermietet und verpachtet werden.
  • Der Erwerb von Anteilen an Wohnimmobiliengesellschaften durch Personen im Ausland soll grundsätzlich verboten werden, somit auch börsenkotierte Anteile.

Die «Allianz Lex Koller bleibt modern» betont: Das Parlament hatte namentlich die beiden letzten Punkte erst 2014 deutlich verworfen. Es ist nicht wünschenswert und es wäre nicht sachgerecht, diese nach so kurzer Zeit und vor allem ohne Anlass erneut aufzunehmen.







KOSTEN EINER VERSCHÄRFUNG DER LEX KOLLER: «SEHR GROSS»

Wichtig ist die Frage, welche unmittelbaren Folgen, respektive welchen Nutzen, welchen zusätzlichen Aufwand und welche Kosten eine Lex Koller-Verschärfung der Branche und den Kantonen verursachen würde. Die seitens des Bundesamtes für Justiz extern (Fahrländer und Partner AG) eingeholte Regulierungsfolgenabschätzung verdeutlich dies klar. Die Studie hält fest:

  1. Die mit der Revision erfolgende Regelung des maximalen Wohnanteils wirft raumplanerische Fragen auf.
  2. Die mit den Verschärfungen stattfindende teilweise Kapitalverkehrskontrolle würde bewirken, dass ausländische direkte und – via börsenkotierte Immobiliengesellschaften – indirekte Investitionen in Schweizer Renditeimmobilien, auf einige Ausnahmen in touristischen Gebieten beschränkt werden.

Wie wirken diese Einschränkungen? Fahrländer schreibt, sie führten unter anderem:

  1. Weder zu einer Entspannung noch zu einer Verschärfung der Lage auf den Mietermärkten.
  2. Bei einem allfälligen Verkauf der Aktien durch die Personen im Ausland zu «einer kurzfristigen Entlastung bei den Schweizer Investoren mit grossem Anlagedruck» (Einmaleffekt).
  3. Zu einer Nationalisierung der direkten Immobilienrenditen, möglicherweise mit gleichzeitigem Druck auf andere Schweizer Kapitalanlagen – «also letztlich zu einer reinen Umschichtung ohne positiven Effekt für die inländischen Investoren».





FAZIT DER STUDIE

■ «Mit der Digitalisierung und Globalisierung des Aktienhandels dürften die Kosten der Regulierung sehr gross sein». Dies werde sowohl für den Regulator der Fall sein, wie auch für die Immobiliengesellschaften.

■ «Angesichts der Kosten der Regulierung, der Fraglichkeit der Durchsetz- barkeit sowie des höchstens geringen Nutzens könnte es für die Schweiz aus ökonomischer Sicht vorteilhafter sein, die bisherigen Regelungen zu belassen».