EDITORIAL

Sehr geehrte Damen und Herren
Liebe Kolleginnen und Kollegen

Sind Sie bereits Mitglied der «Allianz Lex Koller bleibt modern»? Wir freuen uns, wenn Sie sich gemeinsam mit der Immobilienwirtschaft gegen die Verschärfung der geltenden Lex Koller einsetzen. Dabei bemühen wir uns, Sie mit Informationen und Fakten auszustatten und komplexe Sachverhalte zu erläutern. Im Dezember durften wir zahlreiche Parlamentarierinnen und Parlamentarier zu unserem Sessionsanlass begrüssen. Gemeinsam mit Dr. Corrado Rampini, Bär & Karrer erläuterten wir Ihnen die Lex Koller – und die Pläne des Bundesrates zu deren Verschärfung. Wir haben auch alle Anfragen nach detaillierten Zahlen zu Anteilen von Ausländern und ausländischen Investoren am Schweizer Immobilienmarkt aufgenommen: Auf einige dieser Fragen liefern wir jene Daten und Angaben, auf welche wir auch die Behörden letztes Jahr hingewiesen haben. Zudem sind die Zahlen 2015 erhoben und nachfolgend werden 10 zentrale Fragen beantwortet.

Auf einige Fragen können wir jedoch keine Antworten liefern: Nicht in jedem Fall ist eruierbar, wo Ausländer investiert haben, resp. wo sie ein Grundstück erworben haben.

Die seitens des Bundesrates geplante Verschärfung der Lex Koller ist Ende 2015 nicht aus den behördlichen Traktanden gefallen. Wir warten nach wie vor auf die Gelegenheit, in einer Vernehmlassungsantwort Stellung zu beziehen. Die erst kürzlich modernisierte Lex Koller wurde den Bedürfnissen von Schweizer wie ausländischen Anlegern und den Erfordernissen des internationalen Marktes angepasst – sie ist gut für die Schweizer Volkswirtschaft und für Mieterinnen und Mieter, die ein grösseres Wohnungsangebot nutzen können.

Wir danken Ihnen für Ihr Engagement.


Prof. Dr. Peter Forstmoser
VR PSP Swiss Property AG
Co-Präsident «Allianz Lex Koller bleibt modern»

 

Dr. Daniel Fässler
Nationalrat und Rechtsanwalt
Co-Präsident «Allianz Lex Koller bleibt modern»






«WIRTSCHAFTLICH FÜR DAS LAND EIN IRRSINN ...»

Der Bundesrat hatte im April 2015 eine Vernehmlassung angekündigt: Ausländer sollten künftig nicht mehr in kotierte Schweizer Immobiliengesellschaften investieren dürfen. Ferner sei der Erwerb von Gewerbeimmobilien wieder einer Bewilligungsplicht zu unterstellen. Faktisch wären dies zwei – ausländerfeindliche – Verbote, welche die Schweiz hart treffen würden.

Gerne zitieren wir aus der Studie «Büromarkt Schweiz 2016» von Jones Lang LaSalle AG, welche die bundesrätlichen Ankündigungen passend einordnet:

«Auch wenn die politischen Diskussionen um eine Verschärfung der Lex Koller eine hohe Brisanz der Thematik und einen Handlungsbedarf suggerieren, spielen Ausländer im aktuellen Marktumfeld nur eine untergeordnete Rolle. Vier von fünf Transaktionen werden rein inländisch entschieden. Die Gründe liegen auf der Hand und sind vor allem ökonomischer Natur. Im europäischen Vergleich sind die Schweizer Immobilienrenditen – mit sehr wenigen Ausnahmen – die tiefsten. Hohe Kosten für Währungsabsicherungen und eine für die Marktgrösse überproportionale Komplexität machen aus ausländischer Sicht Anlagen in der Schweiz zusätzlich unattraktiv. In Nischensegmenten wie Hotels und Spezialimmobilien (z. B. Shopping-Center, Industrieliegenschaften, opportunistische Investments), an denen Schweizer Investoren oft kein Interesse zeigen, sorgen ausländische Bieter für eine dringend notwendige Grundliquidität im Markt.»

Was ist also vom Vorschlag des Bundesrates zu halten, ausländische Investoren aus dem Markt der kotierten Immobiliengesellschaften zu verbannen, dann aber allenfalls – da Schweizer diese Investitionen ja meiden – für Hotels und Spezialimmobilien Ausländer über Ausnahmeregelungen doch zuzulassen? Dies wäre gerade auf dem Hintergrund der Diskussionen mit der EU engstirnig und kurz gedacht: Voraussichtlich müssten sich sämtliche kotierten Wohn- immobiliengesellschaften dekotieren lassen, um den Erwerb von Aktien durch Ausländer verhindern zu können. Der Schaden träfe nicht nur die Immobilienbranche, sondern die ganze Bevölkerung: Schweizer Pensionskassen und Versicherer sowie Kleinaktionäre hätten gleichfalls das Nachsehen.

«Eine Verschärfung der Lex Koller wäre bestenfalls politisch motiviert, wirtschaftlich für das Land aber ein Irrsinn.»
Professor Dr. Reiner Eichenberger


Ausländische Investoren sorgen in Nischensegmenten für die nötige Liquidität.






ZAHLEN UND FAKTEN: 10 ANTWORTEN AUF HÄUFIG GESTELLTE FRAGEN

Zahlen, welche aufzeigen wie wenig sinnvoll die Pläne des Bundesrates sind, stehen in den öffentlich zugänglichen Geschäftsberichten der Immobilienfirmen. Im Folgenden stellen wir die wichtigsten Zahlen in den argumentativen Zusammenhang.

 

1. Wie hoch ist der Anteil von Ausländern im Sinne des BewG bei an der Schweizer Börse kotierten Immobilienaktiengesellschaften?

Wollen kotierte Schweizer Immobiliengesellschaften in Wohnimmobilien investieren, dürfen sie nicht ausländisch beherrscht sein. Die meisten kotierten Immobiliengesellschaften haben deshalb die Anzahl ausländischer Aktionäre statutarisch beschränkt (sogenannte «Ausländervinkulierung»). Die meisten kotierten Immobiliengesellschaften publizieren im Geschäftsbericht Informationen zu ihrem Aktionariat. Kotierte Immobiliengesellschaften haben typischerweise um 10% ausländische Aktionäre (Anzahl Prozent der mit Stimmrecht eingetragenen Aktien, Allreal 6.8%; Mobimo 11.1%). Gesellschaften (z. B. PSP 43.1% oder SPS 31.0%), die sich strategisch auf Gewerbeimmobilien konzentrieren, haben höhere Ausländerquoten.


2. Wie sinnvoll ist die Vinkulierung?

Die heute geltende Lex Koller bewahrt Schweizer Immobiliengesellschaften mit Ausländervinkulierung – und damit den Markt – vor einem hohen Mass an ausländischem Einfluss. Beispiel: In den Jahren 2007–2009 hat sich der Baukonzern Implenia durch Berufung auf die Lex Koller erfolgreich gegen die Übernahme durch den ausländischen Hedgefonds Laxey verteidigt.


3. Wie sind die Investments der Immobilien- aktiengesellschaften in Wohnliegenschaften bzw. Geschäftsliegenschaften verteilt?

Wie einleitend dargelegt: Kotierte Immobiliengesellschaften halten keine grossen Anteile am Wohnimmobilienmarkt. Die Gesellschaften investieren hauptsächlich in Gewerbeimmobilien. Die grössten kotierten Immobiliengesellschaften, SPS und PSP, führen nur rund 2% ihres Portfolios als Wohnimmobilien. Bei Allreal und Mobimo macht der Anteil 20% bzw. 30% aus. Jährlich geben die Geschäftsberichte der Gesellschaften Auskunft über die jeweiligen Anteile.



  • Privatpersonen spielen die bedeutendste Rolle im schweizerischen Mietwohnungsmarkt (67%), gefolgt vom Staat und den Genossenschaften (16%), den Pensionskassen (7%), den Versicherungen (4%) und den Anlagestiftungen (3%). Kotierte Immobiliengesellschaften halten weniger als 1% des Mietwohnungsmarkts.
  • Kotierte Immobiliengesellschaften investieren hauptsächlich in Gewerbeimmobilien. Die grössten kotierten Immobiliengesellschaften, SPS und PSP, führen nur rund 2% ihres Portfolios als Wohnimmobilien. Bei Allreal und Mobimo macht der Anteil 20% bzw. 30% aus. Der Anteil der von kotierten Immobiliengesellschaften gehaltenen Wohnimmobilien am Gesamtmarkt ist also sehr klein. Gemäss Angaben von Wüest & Partner halten kotierte Immobiliengesellschaften lediglich 0.67% der Mietwohnungen in der Schweiz (rund CHF 6 Mia. gemessen am Gesamtbestand von CHF 892 Mia.). (siehe Grafik)


Kotierte Immobliengesellschaften weisen nur einen minimalen Anteil an Wohnimmobilien auf.

 

4. Welches Zahlenmaterial über den Anteil ausländischer Investoren am Schweizer Immobilienmarkt ist verfügbar?

Die «Allianz Lex Koller bleibt modern» wurde wiederholt angefragt, vielfältiges Zahlenmaterial zu den Anteilen ausländischer Investoren zu liefern. Wo vorhanden und erhoben, hat die Immobilienwirtschaft diese Zahlen zusammengestellt und zugänglich gemacht. Sie können diese auf unserer Website einsehen (siehe Zahlen und Fakten Immobilienmarkt).


5. Wie viele Grundstückerwerbe durch Ausländer gibt es in der Schweiz und pro Kanton?

Das Bundesamt für Justiz (BJ) führt wohl eine Statistik über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Art. 24 Abs. 3 BewG). Diese Statistik erfasst jedoch lediglich die Anzahl Bewilligungen für den Erwerb von Ferienwohnungen und Wohneinheiten in Apparthotels (durch Ausländer, Art. 20 Abs. 1 lit. a BewV), denn: Diese Wohnungen sind kontingentiert und die dafür erteilten Bewilligungen müssen gezählt und ausgewiesen werden. Angaben über bewilligungsfrei erwerbbare Grundstücke und Immobilien enthält die Statistik demzufolge nicht. Im Folgenden erläutern wir Ihnen die Gründe, weshalb bisher keine Daten dazu verfügbar sind. Wir weisen auch darauf hin, dass ebenfalls der Bundesrat in Antworten auf parlamentarische Vorstösse dargelegt hat, weshalb er obige Zahlen nicht liefern kann (siehe Antwort Bundesrat auf Interpellation NR Aeschi).


6. Wie hoch ist der Anteil von durch Ausländer erworbenen Gewerbeimmobilien?

Diese Frage kann weder durch Daten des Grundbuchs noch über die vorhandenen statistischen Angaben beantwortet werden. Der Grund: Es sind dafür (richtigerweise) keine Bewilligungen nötig (Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG).


7. Wie hoch ist der Anteil der von Ausländern gehaltenen Hauptwohnungen?

Diese Frage kann weder durch Daten des Grundbuchs noch über die vorhandenen statistischen Angaben beantwortet werden. Die Hauptwohnungen im Besitz von Ausländern (also Ausländer mit Niederlassungsbewilligung) sind von der Bewilligungspflicht ausgenommen und müssen deshalb nicht registriert werden. Diese Angaben sind also nicht verfügbar (Art. 2 Abs. 2 lit. b BewG).


8. Das Grundbuch liefert umfassend Aufschluss darüber, ob ein Ausländer in der Schweiz ein Grundstück erworben hat?

Nein, das Grundbuch bietet keinen umfassenden Überblick. Es gibt Aufschluss über die Staatsangehörigkeit eines Eigentümers, auch Adressangaben werden erfasst. Im Grundbuch wird jedoch nicht ausgewiesen, wo der tatsächliche Wohnsitz ist und welchen Aufenthaltsstatus der Eigentümer hat (Art. 90 Abs. 1 lit. a Grundbuchverordnung GBV).


9. Wie lässt sich im Grundbuch nachschauen, ob eine ausländische oder eine Schweizer Unternehmung ein Grundstück erworben hat?

Das Grundbuch beinhaltet diese Information nicht. Bei juristischen Personen, die Eigentümer werden, wird zwar deren Sitz in der Schweiz bzw. im Ausland erfasst. Es fehlt jedoch die Information, ob diese Gesellschaft schweizerisch oder ausländisch beherrscht ist (Art. 90 Abs.1 lit. b GBV). Wenn eine Schweizerische AG eine Gewerbeimmobilie erwirbt, ist es hinsichtlich Einhaltung der Lex Koller irrelevant, ob diese AG schweizerisch oder ausländisch beherrscht ist – der Grundbuchverwalter wird sich gar nicht mit dieser Frage befassen. «Ausländer» lassen sich also auch hier nicht einfach identifizieren. Das heisst: Auch das Absuchen sämtlicher Grundbücher der Schweiz würde nicht zeigen, wie viele der eingetragenen Grundstücke von Personen im Ausland im Sinne der Lex Koller gehalten werden.


10. Warum sind die vorhandenen Einträge im Grundbuch statistisch nicht vollständig erfasst und aufbereitet, respektive beim Bundesamt für Statistik zugänglich?

Die Bundesstatistik ist auch diesbezüglich eingeschränkt. Der Bundesrat hat am 26.02.2014 in Beantwortung einer Interpellation von NR Thomas Aeschi (13.4067) dargelegt was erfasst wird – und was nicht: Die Bundesstatistik beschränkt sich laut Bundesrat auf den Bestand der Gebäude mit Wohnnutzung. Erhoben wurden diese Zahlen nicht über das Grundbuch, sondern in der (letzten) Volkszählung im Jahre 2000 mit einer schriftlichen und telefonischen Befragung aller Bewohnerinnen und Bewohner der Schweiz. Seither werden sie jährlich nur noch via Einwohnerregister und mit Stichproben erhoben. 2000 wurden Eigentümer nach 13 Typen erhoben: Privatpersonen (88.6%), institutionelle Anleger (2.4%), gemeinnützige Wohnbauträger (4%), Promotoren/Vermittler (1.4%), andere Eigentümer (3.6%). Es wurden/ werden keine Angaben zu Nationalität und Herkunft der Eigentümer erhoben (siehe Erhebung BFS).