EDITORIAL

Sehr geehrte Damen und Herren

Wir laden Sie heute ein, Mitglied der «Allianz Lex Koller bleibt modern» zu werden. Unterstützen Sie die Beibehaltung einer modernen Lex Koller – im Interesse der Schweiz, ihrer Wirtschaft und aller Branchen!

Die angekündigte Vernehmlassung zu einer Verschärfung der Lex Koller soll Elemente enthalten, die wirtschafts- wie ausländerfeindlich sind. In der anhebenden Diskussion um diese angekündigte Revision informieren wir und beziehen Stellung. Für die volkswirtschaftlich bedeutsame Immobilienbranche – sie erarbeitet fast einen Fünftel unseres Bruttoinlandprodukts – nötige Rahmenbedingungen stehen in Frage, aber weniger die Entwicklung der Mieten, die nicht via Lex Koller beeinflusst werden könnten.

Das Parlament hat über die Jahre sinnvolle Ausnahmen definiert, und mehrfach wurde gar über die Aufhebung der Lex Koller debattiert. Wenn nun Massnahmen ergriffen werden sollen, eine mögliche Überhitzung des Immobilienmarktes zu dämpfen, dann ist die Lex Koller dafür mit Sicherheit das falsche Gesetz.

Die heute bestehenden Ausnahmen haben die Lex Koller modernisiert und den Bedürfnissen von Schweizer wie ausländischen Anlegern sowie den Erfordernissen des internationalen Marktes angepasst. Die Schweizer Volkswirtschaft profitiert davon nachhaltig. Und auch die Mieterinnen und Mieter profitieren davon, wenn zusätzliches Kapital investiert werden kann.

Das Rad der Zeit um rund 20 Jahre zurückzudrehen, schadet nicht nur dem Ruf der Schweiz als rechtssicherem und wettbewerbsfähigem Land. Es würde unserer Volkswirtschaft schaden – namentlich den zahlreichen Schweizer Investoren, unseren Versicherungen sowie den Pensionskassen und damit uns allen als Versicherten. Wir dürfen nicht zulassen, dass die Schweiz eine Revision der Lex Koller an die Hand nimmt, die fremdenfeindlich ist und den gemeinsamen Interessen aller im Land zuwiderläuft.  

Wir danken Ihnen für Ihr Engagement. Werden Sie Mitglied der Allianz!

 

Prof. Dr. Peter Forstmoser
VR PSP Swiss Property AG
Co-Präsident «Allianz Lex Koller bleibt modern»

 

Dr. Daniel Fässler
Nationalrat und Rechtsanwalt
Co-Präsident «Allianz Lex Koller bleibt modern»

 

 

WERDEN SIE MITGLIED: ALLIANZ GEGEN DIE VERSCHÄRFUNG DER LEX KOLLER

Obschon das Parlament Vorschläge in Form zweier Nationalrats-Motionen für die Verschärfung der Lex Koller schliesslich durch ein klares Nein des Ständerates im Juni 2014 abgelehnt hatte, drängt nun der Bundesrat darauf, einen Teil dieser Forderungen in einer revidierten Lex Koller umzusetzen. Abgesehen davon, dass dieses Vorgehen politischer Zwängerei gleicht, müsste auch der Nutzen einer solchen Revision ersichtlich sein.

Im folgenden präsentieren wir Ihnen Argumente gegen die angekündigte Verschärfung der Lex Koller.

Was soll verschärft werden?

1. Seit 1. April 2005 dürfen ausländische Investoren Aktien börsenkotierter Schweizer Immobiliengesellschaften erwerben, auch wenn diese Wohnimmobilien im Portfolio halten. (Der seit jeher bewilligungsfreie Erwerb von Anteilen an Immobilienfonds soll in der bevorstehenden Vernehmlassung nicht tangiert werden). Die vom Bundesrat geplante Wiederunterstellung des Erwerbs von Anteilen an börsenkotierten (Wohn-)Immobiliengesellschaften hingegen trifft Schweizer Interessen mehrfach, würde aber keine – möglicherweise bestehende – Schwierigkeiten im Markt lindern. Mögliche Probleme am Immobilienmarkt haben andere Gründe, nämlich die derzeit historische Tiefzinsperiode, den Bevölkerungszuwachs durch Zuwanderung und die steigenden Ansprüche bezüglich der individuellen Wohnfläche.

Die Allianz Lex Koller betont: Eine allfällige Revision müsste möglichst vielen Betroffenen Nutzen verschaffen. Die Idee, ausländische Investoren von diesem Immobilienmarkt verbannen zu wollen, schadet nur und hilft niemandem.

Vielmehr würde eine solche Revision stark beeinträchtigend wirken:

  • Standort Schweiz: Die Wettbewerbsfähigkeit der Schweiz ist entscheidend für unseren Wohlstand. Ausländischen Investoren den Zugang versperren hiesse, die Wettbewerbsfähigkeit sukzessive und leichtfertig aufs Spiel zu setzen.
  • Marktzugang: Der Zugang ausländischer Investoren zum Schweizer Markt darf nicht willkürlich verschlechtert werden – zumal die Schweiz in anderen Bereichen gerade um dieses Recht auf freien Marktzugang kämpft! Die Attraktivität des WirtschaftsstandortesSchweiz würde rasch unter einer Diskriminierung von Anlegern aus dem Ausland leiden, denn die Abschottungs-Massnahmen stellen einen Bruch mit internationalen Gepflogenheiten dar.
  • Rechtssicherheit: «Rechtssicherheit» ist ein wichtiges Standortkriterium für die Schweiz. Regelungen für Ausländer zu schaffen, die beliebig wieder aufgehoben werden, verstärkt im Ausland lediglich den Eindruck, dass die Rechtssicherheit in der Schweiz kontinuierlich sinkt.
  • Pensionskassen und Versicherungen: Schweizer Pensionskassen sind grosse Anteilseigner kotierter Immobiliengesellschaften. Sie müssten eine Verschlechterung der Liquidität und Bewertungsrückgänge auf den bestehenden Titeln hinnehmen. Der Pensionskassenverband ASIP betonte bereits 2014: «Wir erkennen kein Konkurrenzproblem zwischen börsenkotierten Immobiliengesellschaften und direkt investierenden Pensionskassen».
  • Versicherte und Schweizer Investoren: Leidtragende einer solchen Verschärfung wären vor allem Schweizer Versicherungen und Pensionskassen und damit ebenso Schweizer Anleger selbst, weil sie durch Pensionskassen auch indirekt in Immobiliengesellschaften investiert sind.
  • Mietzins: Missbräuchliche Mieten sind im Mietrecht verboten und können angefochten werden. Die Lex Koller zu verschärfen hilft hier nicht.
  • Mietmarkt: Zusätzliche Investoren bedeuten potenziell ein besseres Angebot auf dem Mietmarkt. Damit wirkt sich die geltende Regelung in der Lex Koller eher dämpfend aus auf die Mietpreise – aber keinesfalls preistreibend.
  • Umsetzung: Die Umsetzung/Kontrolle eines solchen Beteiligungsverbots wäre für Behörden wie involvierte Firmen ausserordentlich aufwändig und penibel. Nicht zuletzt käme durch ein Beteiligungsverbot wertvolles Kapital für Neubauten und Sanierungen abhanden.
  • Überhitzung Immobilienmarkt: Wenn Massnahmen ergriffen werden sollen, eine mögliche Überhitzung zu dämpfen, dann ist die Lex Koller das falsche Gesetz. Sachgerecht wäre, dies via Bundesgesetz über die Raumplanung und im Mietrecht zu tun.

    Schliesslich: Die grösste Käuferschaft von Wohnungen und betrieblichen Liegenschaften sind Schweizer. Die allenfalls von der bevorstehenden Revision erfassten Ausländer bilden eine – willkommene – Ergänzung unter den Käufern. 

2. Bereits seit 1997 können Personen im Ausland Gewerbeimmobilien in der Schweiz erwerben (als Ausnahme von der Lex Koller). Ziel dieser moderaten Öffnung des Marktes war es, ausländischen, privaten Investoren über den Erwerb entsprechender Liegenschaften die Schaffung neuer Produktions- und Dienstleistungsbetriebe zu ermöglichen. Der Bundesrat schlägt nun vor, dies zu verbieten. Die Allianz Lex Koller lehnt dies klar ab: Die Wiederunterstellung von betrieblich genutzten Immobilien unter die Bewilligungspflicht der Lex Koller ist weder sachlich noch politisch zu rechtfertigen.

  • Tourismus profitiert: Richtigerweise verzichtet die geltende Regelung in der Lex Koller auf eine Vorschrift, welche den Erwerber von Gewerbeliegenschaften dazu verpflichtet, diese selbst betreiben zu müssen. Das ermöglicht Käufern, diese Betriebsstätten zu vermieten oder zu verpachten. Schweizer Agglomerationen wie Tourismusregionen ziehen direkten Nutzen daraus: Dank ausländischen Beteiligungen an der Finanzierung von grösseren Büro- wie Geschäftsimmobilien wird deren Realisierung wie deren Betrieb oft erst möglich. Etliche Schweizer Hotels oder Ferienanlagen (Beispiele auf dem Bürgenstock, in Andermatt, in Engelberg) würden ohne die geltende Regelung nicht existieren. Die Bestimmungen sichern Arbeitsplätze. Im Gewerbeflächenmarkt mit grundsätzlich beschränkter Nachfrage aus dem Inland würde die Revision genau jene wichtige Käuferschaft ausschliessen, die derzeit zahlreiche Projekte und die Aufrechterhaltung vieler Betriebe sichert.
  • «Missbrauch» von Gewerbeimmobilien?: Das Mietrecht und das darin verankerte Verbot missbräuchlicher Mietzinse gilt auch für die Gewerbemiete. Eine Verschärfung der Lex Koller ist der falsche Weg gegen allfälligen Missbrauch.
  • Pensionskassen / Versicherungen: Eine Wiederunterstellung der Ausländer unter die Bewilligungspflicht für den Erwerb von betrieblich genutzten Immobilien würde die Verkaufsmöglichkeiten von Pensionskassen empfindlich schmälern. Das ist weder im Interesse von ausländischen noch von Schweizer Anlegern.
  • Internationale Unternehmen: Sie investieren laufend in spezifische technische Produktionseinrichtungen, was ohne Besitz der Liegenschaften oft nicht sinnvoll oder gar nicht möglich ist. Ein Verbot solcher Käufe könnte sich negativ auf die Standortwahl von Unternehmen auswirken.
  • Bestehender Gewerbeimmobilien-Besitz: Unklar bleibt: Was geschähe mit Gewerbeimmobilien, die Personen im Ausland hier in der Schweiz besitzen? Müssten sie diese verkaufen und, wenn ja, in welcher Frist?